الحالة الرابعة: إذا أصبح المحل أيلا للسقوط، ما يجعل مغادرة المكتري للمحل غاية في الإلحاح، ففي هذه الحالة إفراغ المكري للمكتري من المحل يكون دون تعويض، لأن السبب خارجي وليس نابعا من إرادة مالك الرقبة. ونظرا لخطورة الأمر وقيام حالة الاستعجال القصوى، فإن المشرع أوكل الاختصاص لرئيس المحكمة الابتدائية بصفته قاضيا للمستعجلات للبت في دعوى الإفراغ، وتحديد مقدار التعويض الاحتياطي التكميلي في حالة عدم استفادته من الحق في الرجوع.
الحالة الخامسة : إذا هلك الملك بسبب قوة قاهرة أو حادت فجائي، قد تتسبب قوة قاهرة أو حادت فجائي في هلاك العين المكتراة، ما يجعل استمرار العلاقة الكرائية غير ممكنة، وذلك لتعذر انتفاع المكتري بمنفعة العين المكتراة. ففي هذه الحالة، المكري لا يلزم بدفع التعويض للمكتري لما أصابه من ضياع عناصر الأصل التجاري، لأن السبب خارج عن إرادة المكري ولا يمكن دفعه أو ردعه، ومثال ذلك هلاك المحل التجاري بسبب فيضانات أو زلزال أدى إلى الانهيار التام للمحل.
الحالة السادسة: إغلاق المحل لمدة سنتين متتاليتين
نص المشرع في الفقرة الأولى من المادة 80 من مدونة التجارة على العناصر الضرورية للأصل التجاري، وهما الزبناء والسمعة التجارية، وبالتالي فإن هذين العنصرين مرتبطان بمفهوم الأصل التجاري وجودا وعدما. وتأسيسا على ذلك جعل المشرع إغلاق المحل التجاري لسنتين متتاليتين على الأقل، سببا من أسباب مطالبة المكري من المكتري إفراغ المحل دون أي تعويض، مع تأسيس دعوى الإفراغ على هذا الأساس القانوني.
الحالة السابعة: الكراء من الباطن دون موافقة المكري
إن المشرع المدني والتجاري، أولى عناية خاصة للكراء من الباطن، ووضع له مجموعة من القواعد القانونية تخصه، وجعله يتميز عن مؤسسة قانونية قائمة بذاتها وهي التخلي عن الكراء. فعقد الكراء يجمع بين شخصين هما المكري والمكتري، وتكون العلاقة التعاقدية قائمة على اعتبارات شخصية، فمثلا المكري يقبل إبرام عقد كراء حتى يتأكد من ملاءة الذمة المالية للمكتري، أو قد يطلب منه ضمانة أو كفالة على أداء الوجيبة الكرائية، علاوة على أن عقد الكراء من العقود المستمرة التي تجعل من العلاقة التعاقدية بين المكري والمكتري مستمرة في الزمن ويجعلهما يلتقيان كل شهر أو كل ثلاثة أشهر … حسب المدة المتفق عليها لأداء الوجيبة الكرائية.
لكن في بعض الحالات يفضل المكتري الأصلي إدخال طرف ثالث في العلاقة الكرائية يسمى بالمكتري الفرعي، مع بقاء العلاقة التعاقدية الأصلية بين المكري الأصلي والمكتري قائمة، ويبقى هذا الأخير ملتزما بكافة الالتزامات القانونية أمام المكري الأصلي، من أداء الوجيبة الكرائية الأصلية والحفاظ على العين المكتراة. أما مؤسسة التخلي فهي عكس ذلك، فالمقصود بها تنازل المكتري عن حقه في الكراء لفائدة شخص آخر، يتخلى له عن حقه في الكراء، يحل محل المكتري الأصلي في جميع الالتزامات القانونية، ويصبح عقد الكراء قائما بين المكري والمكتري الجديد، وليس بين ثلاثة أطراف، كما هو الحال في مؤسسة الكراء من الباطن، وان كانت حسب وجهة نظرنا أن تسمية الكراء من الباطن بالكراء من تحت اليد، توضح الفرق وتعبر عن إدخال طرف جديد من تحت يد المكتري الأصلي.
إن هذا الخيار المخول للمكتري ليس على شكل الإطلاق، وإنما يمكن أن يحده الاتفاق بين المكري والمكتري بمقتضى عقد الكراء، وهذه من بين الضمانات القانونية التي خولها المشرع المغربي في إطار الأمن التعاقدي. فإذا اتفق الطرفان على شرط عدم الحق في الكراء من الباطن، فلا يبقى للمكتري أي إمكانية لتفويت الحق في الكراء، وإذا فعل ذلك، فإنه يحق للمكري إفراغ المكتري دون تعويض، مع تأسيس دعواه على هذا الأساس القانوني.
لكن في الحالة التي يجيز فيها الطرفان الحق في الكراء من الباطن أو يسكتان عليه في العقد، فإن المشرع التجاري وضع العديد من الشكليات الواجب اتخاذها. فالمكتري يكون ملزما بإخبار المكري بنيته في ممارسة حقه في الكراء من الباطن بأحد وسائل التبليغ القانونية، وغالبا ما يتم عن طريق المفوض القضائي أو البريد المضمون مع الإشعار بالتوصل، ولا يمكن مواجهته بذلك إلا من تاريخ التوصل.
وعندما يتم الكراء من الباطن، فإن المشرع جعل التضامن قائما بين المكتري الأصلي والفرعي أمام المكري الأصلي، ويحق له مواجهتهما معا بخصوص الالتزامات القانونية في الكراء الأصلي، كالحق في مطالبتهما بالتعويض بخصوص الضرر المادي اللاحق في العقار نتيجة إحداث تغييرات فيه مع إمكانية المطالبة بالإفراغ اذا أراد ذلك.
غالبا ما تكون السومة الكرائية مرتفعة مقارنة مع السومة الكرائية الأصلية، فمثلا يكتري تاجر محلا تجاريا مقابل 4000 درهم شهريا تم يمارس حقه في الكراء من الباطن مقابل سومة كرائية جديدة هي 7000 درهم، ففي هذه الحالة يكون المكتري الأصلي يحقق قيمة إضافية وهي 3000 درهم.
فالقانون في مثل هذه الحالات، خول للمكتري الحق في المطالبة بمراجعة السومة الكرائية اتفاقا أو عن طريق المسطرة القضائية دون التقييد بمقتضيات القانون 07.03 المتعلق بمراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكن أو الاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي. والمقصود بذلك أن المحكمة التجارية أثناء النظر في دعوى مراجعة السومة الكرائية لا تتقيد بالمدة أو بالنسبة المائوية المحددة في القانون، وترك لها المشرع مجال إعمال سلطتها التقديرية في ذلك مع مراعاة التوازن التعاقدي بين الأطراف.

<بقلم: نوفل الإدريسي باحث في الحقوق