إن موضوع ربط الشهادة الإدارية المتعلقة بعقار غير محفظ بالأنظمة الموازية يعرف تضاربا بين حق المواطن في استصدار تلك الشهادة، واحترام قواعد التقسيم المنصوص عليها في القانون، فإذا كان من المتعارف عليه أن الشهادة الإدارية موضوع عقار غير محافظ تشكل مرحلة من مراحل تأسيس رسوم الملكية، فقد أثبت الواقع العمل أن الشهادة الإدارية موضوع عقار غير محفظ، تستخدم كوسيلة للتحايل على مقتضيات المواد 58 59 61 62 من قانون 25 إلى 90 ، وكذلك وسيلة لتجنب احترام مقتضيات إنهاء حالات الشياع مع ما يترتب على ذلك من عواقب وخيمة اجتماعية، تؤدي إلى الإضرار بالنسبة للمجال العقاري، لذلك يجب أخذ التدابير الاحترازية بالنسبة لمواضيع الشهادة الإدارية. ذلك أن غالبية الورثة لأملاك العقارية يلجؤون إلى تقسيم العقار بكيفية تخالف مقتضيات المادة 58 من 25 90، ويعملون على استصدار الشهادة الإدارية ثم يتوجهون مباشرة إلى سلوك مسطرة تأسيس الملكيات متجنبين بذلك، الخضوع لمقتضيات القانون المتعلق بالتقسيم العقاري، واعتبارا لكون الشهادة المذكورة تعد محطة من محطات الرقابة على تقسيم الأرض بطريقه غير قانونية،أصبح من الواجب إحاطتها بأكبر الضمانات من قبيل اعتماد نموذج الشهادة الإدارية المتعلقة بالعقار الغير المحفظ، تتضمن الإشارة إلى كون هذه الشهادة لا تثبت الملكية الخاصة للعقار، ولا تخول لصاحبها الحق في بيع العقار في مخالفة صريحة لمقتضيات المادة 58 من قانون 25/90، مما سيسهم في تعزيز هذه الضمانات التي تحول دون تفشي ظاهره التشجيع على التجزئات والتقسيمات العقارية بشكل عشوائي، مع وجوب اعتماد نظريه المساحة الإجمالية ووحدة الطلب في ملفات الورثة، بحيث يتم تسليم الشهادة الإدارية لفائدة الأشخاص التي تربطهم علاقة بالأرض عن طريق الإرث، عندما تتوفر الشروط الواردة بالدوريتين ويتم التحفظ على ملفات التقسيم بين الورثة في غياب مخارجه قانونية بين الورثة بحسب مكان تواجد العقار والمساحات المقسمة، وفي هده الحالة، يتعين على السلطة المعنية أن تحت أصحاب الطلب على تقديم طلب واحد حول المساحة الإجمالية للعقار الموروث باعتبارهم مالكين على الشياع، وعدم اللجوء إلى تقسيم الملك المشاع دون إجراء قواعد التقسيم، وأخيرا وللمزيد من الضمانات القانونية والعملية، يجب اعتماد شهادة البقعة الواحدة في وثائق الملفات المتضمنة لعقود بيع بموجبها يتم التحفظ على منح الشهادة ما لم يدل صاحب الطلب بشهادة البقعة الوحيدة من السلطة المحلية
الاستثناءات الواردة على آليات الاحتراز تجاه التقسيم في منح الشهادة الإدارية
جاء في مذكرات تكميلية للدورية الوزارية المشتركة رقم 50 س و دورية وزير الداخلية عدد 14 لسنة 2013 في شأن توحيد المساطر، بأنه ، تستثنى من آليات الاحتراز تجاه التقسيم في منح الشهادة الإدارية، الحالات المستوفية لقواعد الحيازة الاستحقاقية، والتي من شأنها أن تجعل طالب الشهادة في وضعية قانونية تتلاءم مع مقتضيات مدونة الحقوق العينية باعتبار واقعة الحيازة منهية لحالة الشياع، ويشمل هذا الاستثناء كذلك القسمة الاستغلالية بين الورثة والتي يتجاوز مدتها 40 سنة من تاريخ الوفاة ، بالإضافة إلى حالة المشتري الذي أدلى بما يفيد استغلاله للعقار مدة تفوق 10 سنوات، تحتسب من تاريخ وضع اليد على العقار المبيع، كما أن مناطق إعادة الهيكلة هي الأخرى تستثنى من هذه القواعد المناطق الحضرية موضوع تصاميم إعادة الهيكلة التي يتم منح الشواهد الإدارية للمعنيين بها في إطار التعاملمع الأمر الواقع و الوضع الاجتماعي شريطة تقديم صاحب الطلب لتصميم مطابق للتصميم موضوع إعادة الهيكلة.
< بقلم: د. محمد الزكراوي
