طالبت جمعية الملاك المشتركين بمجمع آنفا بلاص بالدار البيضاء، في بلاغ توصلت بيان اليوم بنسخة منه، بفتح تحقيق قضائي، حول مآل واجبات الاشتراك الهائلة التي يسددونها بانتظام لفائدة الوكيل النقابي، بعد أن سجل أعضاء الجمعية مجموعة من الاختلالات غير المبررة وغيرها من التجاوزات والاختلاسات، ناهيك عن تذكرهم واستيائهم مما أسموه ب « تسلط وتعسف وابتزاز المنعش / الوكيل النقابي.»

اشتراكات بمبالغ مهولة مقابل خدمات متدنية

يعتبر أنفا بلاص من بين أوائل الفضاءات المتعددة الوظائف بالمغرب، يتكون من مجمع سكني يستوعب 260 شقة، بالإضافة إلى العديد من المكاتب ومركز تجاري وفندق وشقق سياحية ونادي خاص، مما يجعله فضاء لاستقبال العموم- Espace recevant publique -، وهو يخضع لدفتر تحملات يلزم المنعش العقاري صاحب المشروع بضمان جودة تدبير الملكية المشتركة على صعيد المركب بكامله وبشكل متواصل.
مع الأسف، هذا الالتزام أو الهدف سيتحول على ما يبدو إلى استبداد، بعد أن قام المنعش العقاري «أنفا بلاج-Anfa Plage SA-» بتنصيب نفسه وكيلا نقابيا عاما -Syndic général- عبر الشركة المتفرعة «أنفا بلاج مانجمنت-Anfa plage management SARL-»، حيث سيبادر إلى فرض هيئة نقابية منتدبة -CBRE- تلزم جميع الملاك مرتفقي المجمع، وهذا قبل انعقاد أول جمع عام لهم، بتوقيع عقود على مدى 5 سنوات. ومن بين الأسباب التي أفضت إلى سخط غالبية الملاك المشتركين، ارتفاع واجبات الاشتراك بشكل غير مبرر في تجاوز كبير لما هو سائد في السوق بدليل:
• فوترة المكلفين بالحراسة شهريا بما قدره 9000 درهم شهريا للفرد الواحد.
• فوترة عملية جمع النفايات وما يترتب عنها من مهام بما قدره 110 مليون سنويا.
• فوترة تأمين مجمع «أنفا بلاص» بما قدره 100 مليون سنويا يسددها الملاك المشتركون، والمفروض أن التأمين مسجل باسم المنعش صاحب المشروع، كما أن افتحاصا تم إجراؤه بهذا الشأن، كشف أن الملاك المشتركين أنقذوا بفضل مساهماتهم، المنعش من جملة مخاطر، كان من الممكن أن تؤثر على استفادته من عملية الاستغلال هذا في الوقت الذي لم يكن جائزا تماما توجيه اشتراكات الملاك وتوظيفها لهذا الغرض.
• ثقل كلفة الهيئة النقابية المنتدبة التي يفوق مقدارها ما مبلغه 300 مليون يؤديها الملاك المشتركون سنويا مقابل خدمات أقل ما يمكن أن توصف به أنها متدنية إن لم تكن منعدمة.
إجمالا، تبلغ ميزانية استغلال المرافق والأجزاء المشتركة بـ «أنفا بلاص» ما قدره 2,50 مليار سنويا، مما يفضي إلى استنتاج أن «أنفا مانجمنت Anfa plage management- « قد فوترت ما يناهز 10 ملايير على مدى 4 سنوات! مبلغ مثير للاستغراب وغير مبرر في نظر الملاك المشتركين الذين يؤكدون لجوءهم للمحاكم المختصة قصد المطالبة بالتحقيق في مدى حكامة التسيير والتدبير والكشف عن مصير واجبات الملاك المدفوعة نظير مقتضيات الملكية المشتركة.
الملاك الشركاء يؤدون فعليا وبانتظام للوكيل النقابي، شهريا، مساهمة لكل واحد على حدى قد تصل إلى 10.000 درهم. والمفروض أن توجه هذه الواجبات لمباشرة متطلبات الإصلاح والصيانة وما إلى ذلك مراعاة لمقتضيات الملكية المشتركة، إلا أن مجمع «أنفا بلاص» يسجل على النقيض مع الأسف تدهورا صارخا على هذا المستوى:
• انكسار واقتلاع معدات الإنارة
•انكشاف الأسلاك الكهربائية مما يعرض سلامة الأطفال للخطر
• استيفاء مدة الصلاحية بالنسبة لمعدات إطفاء الحرائق
• أعطاب في أنظمة السلامة المعتمدة بالمصاعد
•ا نعدام الأقفال الخاصة بأبواب الشقق وتساقط أبواب البلاكارات
•تواتر تسرب المياه واهتراء الجدران والأسقف والأرضيات واقتلاع الزليج
• تحول بعض الفضاءات المشتركة بما فيها مرابد السيارات إلى مستودعات للقمامة والمتلاشيات
• استغلال بعض المرافق المشتركة في تجاوز لذوي الحقوق من الملاك الآخرين…
إلى غير ذلك من المؤشرات المقلقة التي تتوفر جمعية الملاك على صور وفيديوهات تثيتها بالملموس، والتي لا يمكن أن تؤدي إلا إلى استفحال معاناة الملاك وتذمرهم الشديد من الهيئة النقابية المنتدبة التي لا تفتأ – وهذا هو الغريب- تبرر عجزها متذرعة باستحالة ضبط وإعادة تأهيل عديد الحالات أعلاه لانعدام الإمكانات المالية رغم الاستنزاف المالي لجيوب الملاك المشتركين بمبالغ خيالية شهريا.

أنفا بلاص: ضبابية مالية تشي بالاختلاس وانفلات قانوني ينم عن استقواء بجهات مجهولة

بخصوص طبيعة التسيير أو التدبير الذي يتكفل به الثنائي: Inveravante حاملة المشروع-fadesa سابقا- والهيئة النقابية المنتدبة -.CBRE-، يؤكد الملاك اتسامه بالغموض التام بدليل رفض تسليم كشوف الحسابات لدى طلبها من الملاك المشتركين وذلك في تعارض مع مقتضيات القانون المنظم للملكية المشتركة، وهو الأمر الذي تعذر معه على الملاك المشتركين تكريس مواكبة ومراقبة حقيقية لجودة الحكامة عند انعقاد أول جمع عام نقابي.
النقطة الثانية التي ينبغي أن تستأثر بالانتباه أيضا، تتجلى في كون أن ولاية المنعش/ الوكيل النقابي العام للتكفل بتدبير شؤون الملكية المشتركة، كان من المفروض أن تنتهي بعد انقضاء سنتين، وبالتالي كيف يعقل دخولها السنة الخامسة وتمديدها ضمنيا عنوة وضدا على القانون الجاري به العمل في هذا الباب والذي لا يتيح أي تمديد من هذا القبيل.
من ناحية أخرى، وعلى إثر الجمع العام للملاك المشتركين للمجمع المعني المنعقد يوم 28 يونيو 2017 حيث قررالملاك المشتركون بالأغلبية:
•عدم التمديد للقائمين حاليا على شؤون إدارة وتدبير شؤون الملكية المشتركة لأية ولاية أخرى.
•انتخاب هيئة تسيير جماعية وفق المساطر القانونية كما تثبت ذلك الوثائق الموضوعة لدى السلطات والمحاكم المختصة.
•فتح تحقيقات قضائية بهدف الكشف عن الاختلالات والتجاوزات والاختلاسات وترتيب الجزاءات.
• إعادة تأهيل الإدارة والتسيير الحاليين والنهوض بالتدابير الكفيلة بضمان صيانة وإصلاح المجمع.
بادر المنعش تصديا منه للقرارات الجماعية المتخذة، من جهة إلى الطعن قضائيا في شرعية الجمع العام رغم أنه هو الذي دعا إليه وشارك في أشغاله كما ساهم في عملية التصويت التي انتهت بعزله. ومن جهة ثانية إلى مقاضاة كل الأشخاص الذين صوتوا ضده، الأمر الذي حدا بجمعية الملاك المشتركين إلى انتداب من يرافع عنهم لتخليصهم من هذه الوضعية الكارثية لاسيما وأنهم باتوا مستهدفين اليوم بشتى الأساليب الدنيئة بما فيها رسائل التهديد وتواتر الزيارات الاعتباطية للمفوضين القضائيين.

بماذا يندد الملاك المشتركون لمجمع «أنفا بلاص»؟

بالموازاة مما تم ذكره أعلاه، تجدر إضافة:
•حذر ولوجهم لبعض المرافق والأجزاء المشتركة التي تعتبر ضمن ملكيتهم قانونا.
•عرقلة وتصدي المخاطبين- بدر الوزاني المدير التنفيذي لشركة Inveravante وهدى الطاهري عن إدارة الهيئة النقابية المنتدبة-CBRE- لجميع تظلمات وشكاوى الملاك المشتركين بما فيها الطلبات ذات الصلة بالصيانة والتأهيل كيفما كان موضوعها أو مصدرها.
كل مرة يتجه فيها الملاك المشتركون إلى المعنيين بتقديم الخدمات داخل المجمع يجيبونهم أن تعاقدهم يرتبط في الأصل بـ»أنفا بلاج مانجمنت-Anfaplage management» كما ينتهي الجواب إلى إسم الشركة نفسها حال توجههم إلى الهيئة النقابية المنتدبة -CBRE-.
جزء من هذه المظالم، جعلت الملاك المشتركين يتساءلون عمن تكون هذه الشركة التي لا وجود لها لولا مساهمات الملاك المشتركين وكيف يجوز للمنعش العقاري أن يستفرد ويحتكر التحكم فيها وحده؟
إلى أي حد يجوز للمنعش/ الوكيل النقابي الذي استحال إلى هيئة نقابية أن يوقع سائر عقود الخدمات ذات الصلة بالملكية المشتركة باسمه؟ أو أن يفتح حسابا بنكيا في مخالفة لما هو منصوص عليه في القانون؟
إن شركة «أنفا بلاج مانجمنت Anfa plage management» تجعل من مساهمات الملاك المشتركين مبيعاتها ومن نفقاتهم تكاليفها. والأدهى من ذلك، أن المنعش صاحب المشروع يلزم الملاك المشتركين بتحمل تسديد ضرائب على الشركات/ الهيآت النقابية المحلية، علما أن النقابة ليست منتجا موجبا للضريبة، ومن ثم فهي معفية من الضرائب، الأمر الذي يدفع للتساؤل عما إذا لم يكن هناك خلط بين تدبير مقاولة خاصة وتدبير ملكية مشتركة؟
مما لا شك فيه، أن الظهير الشريف الصادر في أكتوبر 2002 بتنفيذ القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، والذي تم تعديله وإتمامه بقانون 12-106، قد وضع إطارا تنظيميا واضحا ومحددا، الهدف منه حماية الملاك المشتركين عبر ترسيخ الآليات الضامنة لجودة التدبير والحكامة للملكية المشتركة. لكن كل ما سبقت الإشارة إليه لحد الآن بخصوص «أنفا بلاص»، يدفع إلى الاعتقاد الراسخ بأن المنعش العقاري صاحب المشروع يضرب احترام وتطبيق القانون عرض الحائط مراهنا على هيمنة الغموض على الإدارة والتسيير والتدبير للملكية المشتركة حتى يسنح له طمس الانتهاكات والاختلالات والاختلاسات المكشوفة – التي تحتفظ الجمعية بالحجج الدامغة الدالة عليها- المضرة بالمجمع وبحقوق ومصالح وأوضاع وأسر الملاك المشتركين.