خلال لقاء صحفي عقد مؤخرا بالدار البيضاء، بمناسبة الإعلان عن تنظيم معرض العقار الفاخر الذي ما بين 11 و14 أبريل الجاري، من طرف الفيدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين، انتقد المنعشون العقاريين، تعقد المساطر الادارية وبطئها، كما انتقدوا سياسية التقشف التي اعتمدتها الأبناك في منح القروض العقارية.
وحمل أعضاء الفيدرالية، جزء كبيرا من وضعية الأزمة التي يعيشها قطاع العقار، إلى الأبناك التي أقفلت خزائنها في وجه الراغبين في اقتناء السكن، بشروط اعتبرها بعض المنعشين شروطا تعجيزية في كثير من الأحيان.
سوء الفهم بين مؤسسات التمويل والمنعشين تعمق بشكل أكبر، حتى إن معرض العقار الذي تنظمه الفيدرالية، لم تشهر المؤسسات المصرفية أسمائها في إعلانه، ولم تضع علاماتها في الملصق الرسمي للمعرض، باستثناء مؤسسة مصرفية واحدة.
الأزمة التي يعيشها قطاع العقار منذ سنوات، لم تكن بالحدة التي هي عليه منذ السنة الماضية وبداية السنة الجارية. الأزمة بحسب فيدرالية المنعشين العقاريين، لا ترتبط بأزمة عقار، بل ترتبط بأزمة تمويل وإحجام المؤسسات البنكية عن منح القروض العقارية، والتي سجلت تراجعا ملحوظا بحسب معطيات صادرة عن مؤسسات رسمية.
وقبل الحديث عن وجود أزمة ما، يعيشها قطاع العقار، لابد من تحديد الأزمة أولا ونوعيتها وطبيعة الأزمات التي عرفها قطاع العقار؟ بحسب المنعشين العقاريين، حيث إن القطاع مر بعدد من الأزمات، منها أزمة ندرة أراضي البناء، ثم أزمة الإنتاج، وأزمة التراخيص، فيما يعيش القطاع في الوقت الراهن أزمة التفاوت الحاصل بين الطلب والعرض.
المنعشون التي أعلنوا أن القطاع في حاجة إلى مزيد من الدعم والتشجيع، اشتكوا غياب تشجيع الطلب، وغياب الابتكار على مستوى تشجيع المنعشين والزبناء في نفس الوقت.
وفي الوقت ذاته، دعا أعضاء الفيدرالية إلى تسهيل إجراءات تمويل العقار لتشجيع الطلب القائم، واعتبروا أن الشروط التعجيزية التي تفرضها المؤسسات المصرفية، أصبحت عاملا يكبح تطور القطاع، وعامل أزمة عوض أن يكون عاملا للنهوض بالقطاع.
ويشهد القطاع حالة شاذة في الشقف المتعلق بالارتفاع المتواصل للأسعار في ظرف يعرف فيه القطاع ركودا كبيرا. وبالرغم من هذه الوضعية التي تثقل كاهل الراغبين في اقتناء السكن، فإن المنعشين يخلون مسؤوليتهم، من تكلفة السكن المرتفعة.
وفي هذا السياق، أبدت فيدرالية المنعشين العقاريين استعدادها، للكشف عن تكاليف العمليات العقارية، وتكاليف بناء سكن في جميع مراحله. وأكدت أن أسعار العقار تحددها مجموعة من العوامل، تدخل فيها تكاليف الأشغال والبناء وغيرها من الإجراءات المرتبطة بها، وأرجعت ارتفاع الأسعار إلى عوامل أخرى مرتبطة بارتفاع الرسوم المختلفة والتي ترفع الأسعار بشكل غير مباشر، ويتحمل نتائجها السلبية المنعش العقاري لوحده.
إلى جانب ذلك، انقدت الفيدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين، بيروقراطية الإدارة المغربية التي تتسبب في تأخيرات غير مبررة، مشيرة إلى أن تأخيرات الإدارة في بعض الأحيان تكون سببا في خلق عراقيل للمنعشين العقاريين، وهو ما ينعكس بشكل سلبي على آجال التسليم، بسبب الوتيرة البطيئة للإجراءات والمساطر الإدارية.

***

أزمة عقار أم أزمة تمويل

تشير المعطيات الصادرة عن القطاع البنكي إلى أن وضعية التمويل العقاري جد مقلقة، واستنادا إلى المعلومات التي استقتها «بيان اليوم»  لدى بعض المهنيين، فإن بداية سنة 2019، تؤشر على حالة ركود يعيشه القطاع العقاري، لاسيما أن حجم الملفات المتعلقة بطلب القروض السكنية أصبح قليلا بالنظر  إلى التباطؤ الكبير في الإقبال على اقتناء السكن. ولم تكن سنة 2018 هي الأخرى، بأحسن حال من حيث مؤشرات الأزمة.
وضعية تخفي انعكاسات مقلقة، دفعت بعض أعضاء الفيدرالية الوطنية للإنعاش العقاري في فبراير الماضي إلى عقد اجتماع ضم عددا من الفاعلين الرئيسيين في القطاع والمساهمين بنحو 80 في المائة من الإنتاج السكني الوطني. وتركز الاجتماع المذكور، حول دراسة الوضع وتوسيع النقاش بخصوص الإجراءات الواجب اتخاذها لإنقاذ القطاع من الإفلاس.
وبحسب المعلومات ذاتها، التي توصلت بها «بيان اليوم»، فإن مهني قطاع العقار، خرجوا بانطباعات غير مطمئنة، بالنظر إلى أن المعطيات التي تم التداول بشأنها في الاجتماع المذكور، تدفع إلى التوجس من وضعية القطاع، بحسب مصادر مهنية.
ذلك أن أوراش السكن تراجعت بـ 35  في المائة سنة 2018، الشيء الذي زاد في تفاقم الأزمة التي ابتدأت مؤشراتها الأولى منذ 2012. التراجع الذي سجله المهنيون، يوصف على أنه تراجع شامل، يمس كل مكونات القطاع  من السكن الاجتماعي في بعض الأحياء والمدن، والسكن المتوسط، والسكن الراقي كذلك. وهي وضعية غير طبيعية باستحضار حجم العجز السكني الذي يقدر بـ 400 ألف وحدة، في الوقت الذي يعرف فيه الطلب ازديادا كل سنة بمعدل يفوق عشرات آلاف من الوحدات السكنية.

تفاقم الأزمة

في الآونة الأخيرة، شرع المنعشون العقاريون في دق ناقوس الخطر، ويجمع أغلبهم على وجود اختلال في عمليات التمويل، والاختلال القائم بين العرض والطلب بسبب عدة عوامل، منها ثمن الوحدات السكنية، وجودة المنتوج وموقعه، ثم قدرة المقتنين في الحصول على التمويل المناسب، إضافة إلى الثقل الضريبي، حيث ازدادت حدة عدم الملائمة في النظام الضريبي المقرر في القطاع العقاري خلال السنوات الأخيرة بسبب الزيادات المتكررة والمتصاعدة في عدد ونسب الرسوم. وهي زيادات ابتدأت منذ سنة 2012، من خلال الزيادة في معدلات الرسوم المطبقة على حق التسجيل، حيث ارتفعت من 3 إلى 4 في المائة  بالنسبة للأشخاص الذين يشترون عقارا غير مصنف في خانة السكن الاجتماعي، إضافة إلى الزيادة في نسبة الرسم على الأراضي العقارية التي لم يشملها البناء خلال السبع سنوات من تاريخ شرائها، ويرتفع السعر في بعض الحالات إلى 6 في المائة.
وبحسب المهنين، فإنه في الوقت الذي كان فيه الأمل معقودا على التفاتة تنقد القطاع، استمرت وتيرة الضغط في التصاعد، عبر إقرار حزمة من الزيادات الأخرى في شهر نونبر من سنة 2016، بحيث همت هذه المرة مصاريف  التحفيظ العقاري سواء بالنسبة للمنعش العقاري أو بالنسبة للمشتري، إلى جانب الرفع من نسبة الضرائب على الممتلكات إلى 1.5 في المائة مقابل 1 في المائة الذي كان معمولا به في السابق، كما ارتفعت الرسوم المقررة على تسجيل الرهون العقارية من 1 إلى 1.5 في المائة، والتي كانت محددة في 0.5 في المائة فقط قبل بضع سنوات. وتجدر الإشارة إلى أن هذه الزيادات همت تقريبا جميع العمليات من تسليم الرهن العقاري، والتجزئة، وتحيين الرسوم العقارية، وتقسيم الرسوم العقارية الأصلية.

رسوم مرتفعة

وإذ يقر مهنيون أن هذه الزيادة ستعمل على إنعاش ميزانية الدولة بمزيد من المداخيل، لكنها في المقابل، ستؤدي إلى تفاقم أزمة الراغبين في اقتناء السكن والمنعشين العقاريين على السواء. وأكد مصدر مطلع من فيدرالية المنعشين العقاريين، أن المنعشين، بذلوا جهودا من أجل التخفيض من التكاليف وتقليص هوامش الربح بغية التكيف مع الطلب، غير أن الزيادات المتتالية في سعر الرسوم كانت لها انعكاسات سلبية على المستهلكين.
وتساءل المصدر،  كيف يمكن تفسير حساب الأسعار المقررة على حقوق التحفيظ العقاري بناء على قاعدة أسعار مرجعية؟ وهي عملية مختلفة تماما عن تلك التي تعمل بها المديرية العامة للضرائب، علما أن الفارق بينهما قد يصل إلى 200 في المائة.
ويضيف المصدر أن الفارق المرتفع بين هذه العمليات، يتحمله القطاع برمته، سواء تعلق الأمر بالمستهلك أو بالمنعش العقاري. ذلك أن تفاقم الفجوة بين القدرة الشرائية للمستهلك والأسعار المقررة على العقارات، يؤدي إلى شلل في القطاع، فعندما تتم إضافة تكاليف ورسوم أخرى على المنتوج، فإن المشتري، هو الذي سيتحمل هذه الزيادات، التي قد تتجاوز أحيانا 8 في المائة من ثمن البيع العادي، ومعنى ذلك، أن نظام الزيادات المتتالية في الرسوم يكبح رغبة المقتني، ويثنيه عن الشراء. واعتبر المصدر أن هذا الوضع يشكل ضربا لتنافسية القطاع وحيويته، وبالتالي سيوصل القطاع إلى الركود والإفلاس.
ودافع المصدر عن المنعشين العقاريين، مشيرا إلى أن الأفكار المغلوطة التي ترتبط بصورة المنعش العقاري غير صحيحة، مؤكدا إلى أن الفيدرالية مستعدة لنشر البيانات والحسابات المتعلقة بالعمليات العقارية وتكاليفها وهوامش الربح أمام العموم. حتى يظهر الجهد الذي يقوم به المنعشون على مستوى خفض التكاليف والتقليص من هوامش الربح، زيادة على كشف ثقل وضغط أسعار الرسوم على القطاع.

أزمة تمويل

يؤكد المصدر ذاته، أن العرض الحالي من الانتاج العقاري، استطاع الاستجابة لطلب من فئة معينة من الزبناء، لكن هناك حاجة ملحة إلى وضع آليات جديدة تسمح لكل الشرائح بالولوج إلى التمويل البنكي والإستفادة من طرق تمويلية أخرى.
وأشار في هذا الصدد إلى أن القروض البنكية ما زالت مرتفعة التكلفة وغير متاحة إلا لجزء من الفئات ذات الدخل المرتفع نسبيا. وبالمقارنة بين المغرب وبعض الدول الأوروبية، يظهر أن سعر الفائدة المطبق على القرض السكني في هذه الدول لا يكلف أزيد من 2 في المائة، في حين أن تكلفته في المغرب تصل إلى أكثر من 5 في المائة. فضلا عن ذلك، تعتمد هذه الدول آليات لتسهيل الولوج وامتلاك السكن، عن طريق قروض بمعدل فائدة مجاني، وكذا الدعم المالي الذي تقدمه الدولة لتمويل المساهمة الشخصية للراغب في اقتناء السكن.
غير أنه في المغرب، ما زال القطاع السكني، يعاني، فضلا عن الضغط الضريبي وصعوبة الولوج إلى التمويل، من غياب العقار المناسب، وبطء المساطر الإدارية وتعقدها، زيادة على غياب مقتضيات موضوعية تشجع السوق على وضع منتوجات متعددة، تلائم خصوصيات كل الشرائح الاجتماعية (شباب، طبقة متوسطة..).  ولحل هذا الإشكال، قدمت الفيدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين، مذكرة إلى الوزارة الوصية وإلى المجلس الوطني للسكنى، في اللقاء الوطني الذي نظم حول موضوع السكن في أكتوبر الماضي، ضمناها سلسلة من التوصيات، تم دمجها في استراتيجية إعادة النهوض بالقطاع، لكن، وإلى حدود الساعة، لم يتم إنجاز أي شيء ملموس من هذه التوصيات على أرض الواقع.

المؤشرات العامة لقطاع العقار

إنتاج السكن

بلغ الإنتاج العقاري خلال السنة الماضية ما يناهز 165 ألف و523 وحدة تتضمن وحدات سكنية وبقع أرضية، وضمن هذا العدد 139 ألف و110 وحدة في السكن الاقتصادي والاجتماعي. في حين بلغ الإنتاج خلال سنة 2017 ما يناهز 155 ألف و577 وحدة موزعة ما بين الوحدات السكنية والبقع الأرضية، ضمنها 132 ألف و868 وحدة في السكن الاقتصادي والاجتماعي. وهكذا عرف الإنتاج السكني ما بين سنة 2017 و 2018 نموا قدره 6.4 في المائة.
وعلى مستوى السكن الاجتماعي الذي تبلغ تكلفته 250 ألف درهم، فقد عرف نموا قدره 6.8 في المائة. وخلال الفترة ما بين 2010 و2017 تم توقيع ألف و109 عقدة تشمل إنجاز مليون و659 ألف و747 وحدة سكنية، تتوزع على ألف و61 مشروع خاص يوفر مليون و597 ألف و344 وحدة سكنية، و48 مشروع عمومي يوفر 62 ألف و403 وحدة سكنية.
أما الفترة ما بين 2010 و2018 فقد ارتفع عدد الاتفاقيات الموقعة بخصوص السكن الاجتماعي، إلى ألف و205 اتفاقية موقعة ليرتفع عدد الوحدات السكنية التي نتجت عن هذه الاتفاقيات إلى مليون و722 ألف و126 وحدة سكنية. وتتوزع مشاريع السكن الاجتماعي لهذه الفترة على ألف و155 مشروع خاص يوفر مليون و708 ألف و361 وحدة سكنية، ثم 50 مشروع عمومي يوفر 63 ألف و765 وحدة سكنية.
وبناء على هذه المعطيات، فإنه خلال سنة 2018، تم توقيع 112 ألف و379 اتفاقية خاصة بالسكن الاجتماعي، تهم 94 مشروعا خاصا نتج عنها 111 ألف و17 وحدة سكنية، ومشروعين عموميين نتج عنهما ألف و362 وحدة سكنية. وخلال الفترة 2010 و2017 تلقت 350 ألف و310 وحدة سكنية اجتماعية شهادة المطابقة، فيما تلقت 400 ألف و793 وحدة سكنية اجتماعية شهادة المطابقة خلال الفترة 2010 و2018. وهو ما يعادل نسبة نمو قدرها 14.4 في المائة. وبالنسبة للسكن ذي التكلفة المنخفضة بقيمة 140 ألف درهم، فقد حصلت 23 ألف و415 وحدة سكنية من هذا الصنف على شهادة المطابقة خلال الفترة ما بين 2008 و2017. في حين حصلت 26 ألف و62 وحدة سكنية من هذا الصنف على شهادة المطابقة خلال الفترة ما بين 2008 و2018، لتسجل بذلك نموا قدره 11.3 في المائة.

السكن المتوسط

أما بالنسبة للسكن المتوسط، وخلال الفترة ما بين 2013 و2018،  فقد تم توقيع عقد إطار بين وزارة السكنى وسياسة المدينة وبين فيدرالية المنعشين العقاريين تهم الفترة 2014 و2016 لإنتاج 20 ألف وحدة سكنية. كما تم توقيع اتفاقية إطار بين وزارة السكنى ومجموعة العمران، تغطي الفترة ما بين 2013 و 2015، وتهم إنتاج 3 آلاف و680 وحدة سكنية من الصنف المتوسط. وخلال الفترة ما بين 2013 – 2018، بلغ عدد المساكن التي تدخل ضمن اتفاقيات مؤشر عليها 9.326 مسكنا، فيما بلغ خلال الفترة ما بين 2017 – 2013، نحو 9.064 مسكنا. وهو ما يعادل نموا بنسبة 2.9 في المائة.

الأوراش المفتوحة

بلغت الأوراش المفتوحة خلال السنة الماضية ما يناهز 181 ألف و27 وحدة تتوزع ما بين الوحدات السكنية وبقع أرضية، وتتضمن هذه المشاريع نحو 134 ألف و871 وحدة سكنية من صنف السكن الاقتصادي والاجتماعي. وفي سنة 2017، فقد بلغت الأوراش المفتوحة ما يناهز 160 ألف و 764 وحدة، تتوزع ما بين الوحدات السكنية والبقع الأرضية، وضمنها 130 ألف و 854 وحدة من صنف السكن الاقتصادي والاجتماعي. وسجلت الأوراش المفتوحة ما بين سنتي 2017 و 2018 نموا قدره 12.6 في المائة.
وحسب تغيير سنوي شهدت الأوراش المفتوحة تطورا خلال الربع الأول من سنة 2018 وذلك بواقع 16.7 في المائة. وبالرغم من ذلك عرفت وتيرة هذه الأوراش تباطؤا بالمقارنة مع الوتيرة المسجلة خلال الربع الأخير من سنة 2017، والتي سجلت تطورا بنسبة 38 في المائة. ويعكس هذا التطور الارتفاع المسجل على مستوى باقي مكونات هذا المؤشر وخاصة بالنسبة للبقع الأرضية التي سجلت نموا مضاعفا، بعد أن عرفت أداء عكسيا خلال الأشهر التسعة الأولى من سنة 2017.

مبيعات الإسمنت

عرفت مبيعات الإسمنت ما بين 2017 و2018 تراجعا بنسبة 3.66 في المائة، إذ بلغت مبيعات هذه المادة الحيوية، التي تعتبر من أهم مؤشرات تطور قطاع العقار، 13 مليون و286 ألف طن خلال سنة 2018، بينما بلغت في سنة 2017 ما يناهز 13 مليون و791 ألف طنا، وهو ما يشكل تراجعا بـ 505 ألف طنا في سنة واحدة.
وخلال الربع الأول من سنة 2018، شهدت مبيعات الإسمنت استقرارا بنسبة 6.31 في المائة مقارنة مع الربع الأول من سنة 2017، وأظهرت معطيات مذكرة الظرفية العقارية رقم 13، أن الربع الأول من سنة 2018 أن مبيعات الإسمنت سجلت مبيعات تراكمية بـ 6.576 مليون طنا بتراجع قدره 2.88 في المائة مقارنة مع الربع الأول من سنة 2017.
وبالرغم من توجهات المؤشرات الأخرى ذات المنحى التصاعدي، فقد عرفت مبيعات الإسمنت، الذي يعتبر من المؤشرات الأساسية في قطاع العقار، تراجعا مستمرا، بالنظر إلى انخفاض المبيعات في الأشهر الستة الأولى من سنة 2018، مقارنة مع الربع الثاني من سنة 2017، وذلك بواقع 6.31 في المائة. وهو وضع أثر على وثيرة الارتفاع المسجلة خلال الربع الثاني من سنة 2017 بواقع 3.66 في المائة مقارنة مع الربع الأول من سنة 2017.

ضمان السكن

بنهاية شهر دجنبر 2018 استفادت 167 ألف و337 أسرة من قروض صندوق فوغاريم لضمان السكن بمبلغ إجمالي قدره 26.24 مليار درهم، وبلغ عدد القروض خلال سنة 2018 ما يناهز 11 ألف و307 قرضا من قروض صندوق فوغاريم مقابل 11 ألف و817 قرضا، وهو ما يعكس تراجعا بنسبة 4.32 في المائة. هذا في الوقت الذي سجلت فيه قروض صندوق فوغالوج لضمان السكن ارتفاعا بنسبة 10.22 في المائة، حيث وصل عدد القروض الممنوحة بنهاية شهر دجنبر 2018، إلى 5 آلاف و642 قرضا، فيما بلغ 5 آلاف و119 قرضا بنهاية شهر دجنبر من سنة 2017.  وبلغ عدد الأسر التي استفادت من صندوق فوغالوج 42 ألف و754 أسرة بمبلغ قدره 12.13 مليار درهم بنهاية شهر دجنبر 2018.

القروض العقارية

بلغت نسبة تمويل الاقتصاد عبر القروض العقارية الجارية 26.4 في المائة، حيث سجلت نموا بنسبة 2.4 في المائة فيما بين سنة 2017 و 2018. وإلى غاية نهاية نونبر بلغت قيمة جاري القروض العقارية 263.59 مليار درهم مقابل 257.45 مليار درهم مع نهاية نونبر 2017.
وعرفت التمويلات الموجهة إلى القطاع العقاري، خلال النصف الأول من سنة 2018، ارتفاعا بنسبة 3.3 في المائة إلى 262.6 مليار درهم مقابل 254.3 مليار درهم في النصف الأول من سنة 2017.  وبحسب مذكرة الظرفية العقارية رقم 13، فإن نمو القروض المسجل خلال هذه الفترة يعتبر أقل مما سجل خلال الفترة ما بين النصف الأول من سنة 2016 والنصف الأول من سنة 2017 والذي بلغ 3.8 في المائة.
واستنادا إلى الوثيقة ذاتها، فقد بلغت القروض الممنوحة للأشخاص نحو 199.83 مليار درهم خلال النصف الأول من سنة 2018 مقابل 193.97 مليار درهم في النصف الأول من سنة 2017. وسجلت القروض خلال هذه الفترة نموا بنسبة 3.02 في المائة.
أما بالنسبة للقروض الممنوحة للمنعشين، فقد عرفت، وفق الوثيقة ذاتها، تراجعا بنسبة 0.61 في المائة بنهاية النصف الأول من سنة 2018 مقارنة مع الفترة ذاتها من سنة 2017، حيث بلغت قيمة القروض الممنوحة للمنعشين في النصف الأول من سنة 2018 ما يناهز 59.99 مليار درهم مقابل 60.36 مليار درهم في النصف الأول من سنة 2017.
وطيلة النصف الأول من سنة 2018، عرف منحى القروض الممنوحة للمنعشين، انخفاضا بعد الانتعاشة المسجلة خلال الفترة ما بين النصف الأول من سنة 2016 و النصف الأول من سنة 2017 حيث سجلت نموا قدره 7.8 في المائة.
في حين أن النمو كان سلبيا بما قدره ناقص 4.6 في المائة خلال الفترة ما بين النصف الأول من 2016 و النصف الأول من سنة 2015، وسجل معدل نمو القروض الممنوحة تراجعا إلى ناقص 10.2 في المائة خلال الفترة ما بين النصف الأول من 2015 و النصف الأول من 2014.
بدورها سجلت القروض الممنوحة للأشخاص الذي انخفض من 5.4 في المائة خلال الفترة ما بين الفصل الأول من سنة 2016 والفصل الأول من سنة 2015، إلى 5.15 في المائة خلال الفترة ما بين النصف الأول من سنة 2016 والنصف الأول من سنة 2017، ليواصل انخفاضه إلى 3.02 في المائة ما بين النصف الأول من سنة 2017 و النصف الأول من سنة 2018.

السكن غير اللائق

على مستوى السكن غير اللائق، وفي إطار البرنامج الوطني مدن بدون صفيح، تمت معالجة وضعية  278.033 أسرة تعيش في أحياء صفيحة خلال الفترة ما بين 2000 و2018. كما تم إعلان 59 مدينة ومركز مدن بدون صفيح. ومنذ انطلاقة برنامج مدن بدون صفيح، عرف أكثر من 1.300.000  فردا من ساكنة أحياء الصفيح تحسنا في ظروف سكنهم. أما بشأن السكن الآيل للسقوط، وفيما بين سنتي 2014 و2015، فقد تم التعاقد بشأن 7.915 مسكن آيل للسقوط، وبين سنتي 2016 و2017 تم التعاقد بشأن 7.998 مسكن آيل للسقوط، وهو ما يعادل تطورا بنسبة 1.05 في المائة. وبالنسبة للأحياء ناقصة التجهيز والسكن غير القانوني فقد تم معالجة 78 اتفاقية خلال الفترة ما بين 2015 و2017.

***

أداء متباين لشركات العقار في ظل أزمة متفاقمة

تباين أداء قطاع العقار خلال سنة 2018 وبداية سنة 2019، بين شركات تمكنت من استعادة زمام الأمور وتحقيق توازنات مالية بعد أن عاشت أزمة سيولة كبرى كادت أن تعصف بها، وبين شركات أخرى تقاوم الظرفية الصعبة للقطاع الذي تفاقمت أزمته خلال السنوات الأخيرة. وفي الوقت الذي تمكنت فيه بعض الشركات من تحقيق توازنات مالية وتحسين الربحية خلال السنة الماضية، بالرغم من الظرفية الصعبة، واجهت شركات أخرى لعنة الأزمة التي أثرت على حساباتها المالية، وهوت بها إلى قعر التداولات في الأسواق المالية. وعلى العموم، وبالرغم من ربحية بعض الشركات، فإن الأزمة التي أرخت بظلالها منذ سنوات على القطاع، أثرت على أداء الشركات بشكل عام. ولم تقتصر الأزمة على مبيعات الوحدات السكنية أو قطاع الأشغال العمومية لوحدهما، بل انسحبت على مختلف مؤشرات القطاع، سواء تعلق الأمر بمبيعات الاسمنت وحجم التمويلات وغيرها من المؤشرات التي شهدت تراجعا ملحوظا بالمقارنة مع سنوات سابقة.

مجموعة العمران .. مؤشرات ايجابية
خلال سنة 2018 تمت عمليات فتح الأوراش في 28 ألف 951 وحدة في إطار عمليات خاصة بمجموعة العمران أو في إطار الشراكة مع القطاع الخاص. كما هم فتح الأوراش في إطار عمليات التأهيل الحضري لحساب الدولة 110 ألف 563 وحدة. أما عمليات إنهاء الأشغال فقد شملت 26 ألف 430 وحدة في إطار عمليات خاصة بمجموعة العمران أو في إطار الشراكة مع القطاع الخاص. فيما شملت 124 ألف 95 وحدة في إطار عمليات التأهيل الحضري لحساب الدولة. وعلى صعيد المؤشرات المالية فقد بلغت استثمارات مجموعة العمران خلال سنة 2018، 5.13 مليار درهم، فيما بلغ رقم معاملاتها 5.02 مليار درهم. وبلغ عدد الرسوم العقارية المستخرجة ما يناهز 33 ألف و292 رسم عقاري، في بلغت حصيلة عقود البيع الخاصة بالمجموعة 17 ألف و669 عقد بيع.
وبحسب معطيات المجموعة التي نشرتها بمناسبة تقديم حصيلتها برسم سنة 2018، توضح المؤشرات العامة المتعلقة ببرنامج عمل المجموعة لسنة 2019، أن عمليات فتح الأوراش همت 28 ألف وحدة في إطار عمليات خاصة بمجموعة العمران أو في إطار الشراكة مع القطاع الخاص، و110 آلاف وحدة في إطار عمليات التأهيل الحضري لحساب الدولة. أما عمليات إنهاء الأشغال فقد شملت كذلك 28 ألف وحدة في إطار عمليات خاصة بمجموعة العمران أو في إطار الشراكة مع القطاع الخاص، بينما شملت 100 ألف وحدة في إطار عمليات التأهيل الحضري لحساب الدولة.
وفيما يتعلق بالمؤشرات العامة لبرنامج العمل لسنة 2019، فتراهن المجموعة على أن تصل الاستثمارات إلى 5.6 ملايير درهم، بينما يتوقع أن يصل رقم معاملات المجموعة في سنة 2019 إلى 5.10 ملايير درهم. في الوقت الذي يتوقع فيه أن يصل عدد الرسوم العقارية المستخرجة ما يناهز 34 ألف رسم عقاري، بينما يتوقع أن تصل عدد عقود البيع خلال السنة نفسها 19 ألف عقد بيع. وبهدف تحسين تنفيذ البرامج العمومية في قطاع الإسكان التي تتكلف المجموعة بإنجازها، تقرر وضع عقد برنامج بين الدولة والمجموعة الذي سيشكل الاطار المرجعي لتقدير وتقييم الالتزامات المتخذة وقياس مردودية الأطراف المعنية.

رؤية 2020

في نهاية 2018، بلغ التقدم الإجمالي للبرنامج 93 في المائة مع إنجاز 38 مشروعا أي ما يمثل 67 في المائة، بينما 18 مشروعا قيد التنفيذ، أي ما يعادل 32 في المائة. ومشروع واحد سيتم إطلاقه في 2019. ويدخل هذا الأداء ضمن أهداف استراتيجية يتم وضعها من طرف الموارد البشرية الداخلية للمجموعة وذلك في إطار مشروع تنموي أطلق عليه اسم “رؤية 2020”. وعرفت عمليات فتح الأوراش زيادة بـ 28 في المائة خلال سنة 2018 بالمقارنة مع سنة 2017. فيما بلغت الاستثمارات 5.13 مليار ورقم المعاملات 5.02 مليار درهم، كما عرفت الرسوم العقارية المستخرجة زيادة بنسبة 12 في المائة خلال سنة 2018 مقارنة مع سنة 2017.
محطات مهمة
وتميزت السنة الماضية، بالنسبة لمجموعة العمران، بتوقيع اتفاقية تأهيل المدينة العتيقة لمراكش (2018-2022) والتي ترأس الملك حفل توقيعها في ماي 2018. وتشمل الاتفاقية إنجاز وتهيئة مرائب للسيارات، وترصيف الممرات وتهيئة الفضاءات العمومية، ثم العنونة والتشوير، وضع لوحات اشهارية. وفي أكتوبر 2018، ترأس الملك حفل التوقيع على اتفاقية تأهيل المدن العتيقة لكل من مدينة مكناس ومدينة تطوان، ثم مدينتي سلا والصويرة. حيث تتولى مجموعة العمران بموجب هذه الاتفاقية تأهيل المدينة العتيقة للصويرة، وتأهيل المجال العمراني، ثم ترميم وتأهيل التراث وتعزيز الولوج للخدمات الاجتماعية، وكذا تقوية الجاذبية السياحية والاقتصادية للمدينة العتيقة. وخلال الشهر ذاته من السنة الماضية، أعطى الملك انطلاقة اشغال تهيئة دار الصانعة بالمدينة العتيقة لمراكش، كما اطلع حينها على تقدم الدراسات والتدابير المتخذة ببرنامج إعادة تأهيل “مدار 21 كلومتر” بالمدينة العتيقة لمراكش.
أما في شهر نونبر 2018، فقد شهد تنظيم سلسلة منتديات بمختلف جهات المغرب من طرف مجموعة العمران، وذلك قصد تحسين الفعالية والنجاعة لتحقيق التنمية المجالية بمفهومها الشامل، وكذا تنظيم النسخة الثانية لمعرض العمران للعقار بالدار البيضاء(Al Omrane Expo 2018) . ومن بين الأحداث البارزة التي شهدتها السنة الماضية بالنسبة للمجموعة، إصدار سندات القروض “عادية، اجتماعية وخضراء”، في شهر نونبر، وهو أول إصدار سندات اجتماعية وخضراء بالمغرب، والذي لقي اقبالا كبيرا حيث تم الاكتتاب في هذه العملية التي بلغت قيمتها 1 مليار درهم 8.2 مرات.

“”يامكلي” يوسع نشاطه ويطلق مشاريعا جديدة بالدار البيضاء

بعد مشاريعه السكنية التي أطلقها في مدينتي المحمدية وسلا، من خلال مشروعين بمجموع 1500 وحدة سكنية، شرع “يامكلي” المتخصص في السكن الاقتصادي، التابع لشركة “ياميد كابتال” في توسيع نشاطه، حيث أطلق خلال نهاية سنة 2017 بناء “أكبر مشروع للسكن الاجتماعي بالدار البيضاء”، أطلق علیه “أملاك البرنوصي”، وهو قطب حضري جدید في الدار البیضاء یضم أكثر من 5000 وحدة سكنیة و200 محل تجاري. وبحسب معطيات الشركة، فإن إطلاق هذا القطب، يأتي بعد نجاح مشاريع سلا والمحمدية، حيث یهدف “يامكلي”، من خلال هذا المشروع، إلى نقل تجربته الى العاصمة الاقتصادية.
وخلال السنة الماضية، تمكن المطور العقاري من تسليم جزء كبير من الشقق السكنية في مدينتي المحمدية وسلا، والتي عرفت إقبالا من طرف الزبناء. وبعد انتهائه من تطوير هذين المشروعين وبناءهما وتسليمهما، بدأ “ياملكي” في بناء مشروعه في منطقة سيدي البرنوصي بالدار البيضاء، ومن المرتقب أن يتم تسليم الشطر الأول منه خلال سنة 2019.
ويأتي مشروع قطب “أملاك البرنوصي”، وفق “يامكلي”، استجابة للطلب المسجل على السكن الاجتماعي ذي الجودة العالية بالدار البيضاء. وبحسب المصدر ذاته، فقد تم استثمار الخبرات التي تمت مراكمتها في مجال السكن العالي الجودة في مجال السكن الاجتماعي، اقتناعا منه بضرورة الرقي بمنتوج السكن الاجتماعي. وأكد “ياملكي”، أنه يعمل على تغيير الصورة المتداولة للسكن الاجتماعي من خلال تبني مقاربة قوامها الجودة الكاملة.
هذا ويضم قطب “أملاك البرنوصي” مجموعة من المرافق الثقافية والرياضية والاجتماعية، التي تهدف إلى إضفاء دينامية مجتمعية على حياة الساكنة، كما هو الشأن بالنسبة لبعض تجهيزات القرب الممثلة في المدارس والمسجد، والملاعب الرياضية، ومركزا للشرطة، إضافة إلى قطب صحي ومحلات تجاريةً وسوق مغطى.

أليانس تتعافى

بصمت مجموعة أليانس على أداء جيد خلال السنة الماضية، وذلك بالرغم من الظرفية الصعبة، وبحسب المؤشرات التشغيلية للمجموعة، فقد بلغت مبيعاتها الجديدة نحو 5217 وحدة سكنية بقيمة تعادل مليارين و166 مليون درهم. في حين تنتظر المجموعة تسليم نحو 9345 وحدة والتي تعادل قيمتها مليارين و65 مليون درهم. وعلى مستوى قطب السكن الاجتماعي والمتوسط، تتوفر أليانس دارنا، العلامة التابعة لمجموعة أليانس، على نحو 17 مشروعا تجري بها الأشغال، وتصل عدد الوحدات السكنية في هذا الصنف إلى نحو 23 ألف و938 وحدة، برقم معاملات يقارب 8.2 مليار درهم.
وبخصوص المؤشرات المالية، واصلت مجموعة أليانس تحسين مؤشراتها بالموازاة مع تحسن أنشطتها، حيث عرفت نتائجها المالية تطورا خلال السنة الماضية مع تحكمها في مستوى المديونية. وبحسب المعطيات التي كشفت عنها المجموعة، فقد أثمرت المجهودات التي تمت عن نجاح مهم، حيث تقلصت مديونية المجموعة من 8 ملايير درهم في سنة 2014 إلى 2.5 ملايير في سنة 2018. وأدت خلال سنة 2014 نحو 600 مليون درهم كفوائد على الديون، في حين تقلصت المبالغ التي سددتها سنة 2018 إلى 100 مليون درهم كفوائد على الديون.
ووفق المعطيات ذاتها، تمكنت المجموعة من تقليص مستوى المديونية الإجمالية الصافية بنسبة 46 في المائة لتستقر عند 2.5 ملايير درهم مع نهاية شهر دجنبر من السنة الماضية، بعدما كانت عند 4.7 ملايير درهم خلال سنة 2017. ويعزى تقليص مستوى المديونية بحسب معطيات المجموعة، إلى نجاح عملية تحويل الديون إلى سندات التي قامت بها المجموعة في سنة 2018، وإلى أداء القرض البنكي المرتبط بمشاريع المجموعة بمبلغ 500 مليون درهم. ويشمل الدين الصافي البالغ 2.5 مليار درهم، باقي الدين الخاص للمجموعة البالغ 2 مليار درهم، والذي كان موضوع عملية إعادة الجدولة.
كما واصلت المجموعة خلال السنة الماضية، تحسين مستوى ربحيتها، حيث سجلت الأرباح الصافية زيادة مهمة قدرها 29 في المائة، إذ انتقلت من 251 مليون درهم في سنة 2017 إلى 323 مليون درهم في سنة 2018. هذا في الوقت الذي شهدت فيه الأرباح الصافية لحصة المجموعة نموا قويا بنسبة قدرها 74 في المائة، إذ ارتفعت إلى 302 مليون درهم في السنة الماضية مقابل 174 مليون درهم في السنة التي قبلها.
وعلى نفس المنحى الايجابي، سجل رقم المعاملات الموحد للمجموعة ارتفاعا إلى 3 ملايير و280 مليون درهم مع نهاية السنة الماضية وذلك بزيادة قدرها 9 في المائة بالمقارنة مع سنة 2017 التي بلغ فيها رقم المعاملات الموحد 3 ملايير و16 مليون درهم. ويعود هذا الارتفاع إلى الانطلاقة الجديدة التي عرفتها أنشطة المجموعة والنمو المرتبط بوتيرة التسليم.
وكشفت مجموعة أليانس، عن برنامج التطوير بالموازاة مع رؤيتها الاستراتيجية الجديدة وتوجهات نموذج الأعمال الجديد. وخلال السنة الماضية، أطلقت المجموعة، حزمة من المشاريع على مستوى السكن الاجتماعي والمتوسط والاقامات السكنية، تماشيا مع مخططها التنموي. وتأتي هذه المشاريع موازاة مع نموذج الأعمال الجديد الخاص بالمجموعة، والذي يتضمن بالخصوص عرضا لمنتجات السكن المتوسط والتجزئات التي تتوافق مع الطلب المحلي. أما بخصوص أنشطة المجموعة بافريقيا، فقد سجلت مجموعة أليانس تقدما ملموسا لمشروعيها بكل من الكاميرون والكوت ديفوار، فيما تتطلع إلى إنجاز مشاريعا سكنية وبنيات تحتية مهمة. ولمواكبة تطور المجموعة، أقدمت المجموعة خلال يناير من السنة الجارية على اعتماد هيكلة تنظيمية جديدة، وذلك قصد إعطاء دينامية جديدة لتطوير أنشطتها وتعزيز فريق الإدارة، وهكذا تم تعيين ثلاثة مدراء مفوضين في الشركة القابضة “أليانس للتطوير العقاري”. وتوجت الهيكلة التنظيمية الجديدة، بخلق قطب جديد ويتعلق الأمر بـ ” قطب التطوير، والاستراتيجية والشراكات” ومن مهام هذا القطب وضع قيادة المخطط الاستراتيجي للمجموعة، فضلا عن الدراسات المعمقة لفرص التطوير الجديدة ودعامات نمو المجموعة على المستوى الوطني والدولي.

فضاءات السعادة  تحسن في الأداء
حافظت مجموعة فضاءات السعادة على ربحيتها خلال سنة 2018 وتمكنت من تحقيق وعودها التي أعلنت عنها ضمن المخطط الاستراتيجي 2018 – 2020 بالرغم من الظرفية الصعبة. ووفق البيانات المالية للمجموعة برسم سنة 2018، وبالرغم من ظرفية صعبة، فقد تمكنت من تحقيق أهدافها على مستوى الأداء التشغيلي. حيث حققت أرباحا صافية بـ 327 مليون درهم خلال السنة الماضية، ولو بتراجع مقارنة مع سنة 2017 التي بلغت فيها الأرباح 330 مليون درهم. وتوقعت المجموعة أن تشهد أرباحها انتعاشة خلال سنتي 2019 و2020 بنحو 8 في المائة. أما رقم المعاملات المؤمن فبلغ 1.7 مليار درهم. هذا في الوقت الذي حققت فيه رقم معاملات ملموس بـ 1.4 ملايير درهم برسم سنة 2018، 70 في المائة منه تم تحقيقه خلال النصف الثاني من السنة وذلك بعد بيع وتسليم نحو 4200 وحدة سكنية. وخلال السنة الماضية، فقد عملت المجموعة على تسويق الجيل الجديد من منتجات السكن الاجتماعي منذ النصف الأول من السنة الماضية. كما تمكنت من إنهاء وتسليم الشطر الأول من مشروع السكن المتوسط المتواجد بدار بوعزة. زيادة على ذلك، أطلقت المجموعة الشطر الأول من مشروع السكن المتوسط بألفين وحدة سكنية على مساحة تقدر ب 40 هكتار بالكوت ديفوار، وهو ما من شأنه أن يساهم في رفع رقم معاملات المجموعة بنحو 10 في المائة ابتداء من سنة 2019. وتمكنت المجموعة أيضا من تسليم الشطر الأول من مشروع السكن المتوسط Océan Palmالمتواجد في دار بوعزة. أما عدد الوحدات التي تمكنت المجموعة من ضمان تسويقها ضمن الحجز القبلي فبلغ 4100 وحدة خلال سنة 2018 وهو ما يعادل زيادة قدرها 15 في المائة مقارنة مع سنة 2017 التي بلغت فيها الوحدات 3572 وحدة.
وتتوقع المجموعة أن تصل الوحدات التي ستسوقها في إطار الحجز القبلي إلى 5 آلاف وحدة في سنة 2019، على أن ترتفع إلى 5500 وحدة في سنة 2020 وفق توقعات المجموعات. أما بخصوص الوحدات التي سوقتها وسلمتها المجموعة خلال سنة 2018، فقد بلغت 4200 وحدة، فيما تتوقع المجموعة أن يصل عدد هذه الوحدات خلال سنة 2019 إلى 5500 وحدة، ومثلها في سنة 2020. ويمثل السكن الاجتماعي 91 في المائة من رقم معاملات المجموعة، فيما تمثل محلات التجارة والتجهيزات 4 في المائة من رقم المعاملات، في حين يمثل السكن المتوسط 5 في المائة من رقم معاملاتها خلال سنة 2017، وفي سنة 2018، ارتفعت نسبة السكن المتوسط من رقم المعاملات لتصل إلى 30 في المائة في الوقت الذي يمثل فيه السكن الاجتماعي 63 في المائة.
وتعتبر مجموعة بالموري ديفلومنت، مجموعة مرجعية، تنشط في قطاع العقار الفاخر والمتوسط والسكن الاجتماعي من خلال فرعيها بالموري للعقار، وفضاءات السعادة، كما تنشط في المجال السياحي من خلال قطب الترفيه والفندقة، وفضلا عن نشاطها في المغرب، فإن المجموعة تطور مشاريعها في افريقيا، وتعتمد رؤية مبتكرة. وخلال سنة 2018، اعتمدت المجموعة رؤية مبتكرة في قطاع السكن الاجتماعي، من خلال إقامات دار السعادة، وأطلقت منتوج “الدوبلكس” بقيمة 250 ألف درهم. ومكن هذا الابتكار من تحقيق انتعاشة أنشطة المجموعة على مستوى السكن الاجتماعي، حيث تم إطلاق مجموعة من المشاريع في هذا السياق، بمجموعة من المدن المغربية من بينها مدينة الدار البيضاء، ومدينة الصخيرات ومراكش، وبني ملال ومرتيل، وذلك بمجموع 15 ألف و315 وحدة سكنية من فئة “الدوبلكس”. وخلال السنة الماضية، أطلقت المجموعة أيضا، علامتها “بالموري للعقار” وهي العلامة التي تدمج السكن الفاخر والمتوسط، وتهدف من وراء هذا الادماج إلى دمقرطة الولوج إلى سوق السكن الفاخر أو الراقي، والابتكار عبر عروض خاصة. ومن خلال هذه العلامة، أطلقت “بالموري للعقار” ثلاثة مشاريع جديدة ويتعلق الأمر بـ “لاكولين المحيط”، و”حدائق بالموري 3″، و”غاندوري فيستا” بطنجة، مع برنامج ابتكاري يتأسس على رقمنة مجموع منظومة العلاقة مع الزبناء. هذا الابتكار الأساسي والرئيسي، مكن من كسب ثقة الزبون، وبالتالي اقتراح منتوج فريد له، وملائم لاختياره ولقدرته المالية.

إنجاز: حسن أنفلوس

> عدسة: سلمان دحيوي